• Главная
• О журнале
  • О журнале
  • Распространение
  • Редакционный совет
  • Редакция
  • Рубрики
  • Список рецензентов статей
  • Правила рецензирования
  • Авторы
  • Russian Logistics Journal
• Новости
  • Календарь мероприятий
  • Размещение пресс-релизов
  • Новости логистики
• Подписка
  • Подписка через агентства
  • Редакционная подписка
  • Электронная рассылка
• Реклама
  • Реклама в журнале
  • Реклама на сайте
• Архив
• Контакты

Рынок низкотемпературных складов Москвы и Московской области

Скачать статью в формате PDF

Аналитики агентства IBC Real Estate в ходе исследования рынка низкотемпературных складов Москвы и Мос ковской области выявили несколько ключевых тенденций: 

• На фоне снижения деловой активности игроков рынка рост ставок аренды по итогам 5 мес. 2025 г. прекратился, они сохранились на уровне конца 2024 г. 

• Увеличение доли свободных площадей обусловлено появлением одной крупной опции в субаренду от ключевого игрока рынка продуктового ритейла. 

• В связи с переносом сроков ввода крупных BTS-проектов продуктовых ритейлеров с 2024 г. на 2025 г. ожидается повышенный годовой объем нового строительства, что, однако, не приведет к росту вакантных площадей. 

Существующее предложение на рынке низкотемпературные складов оценивается в 4495 тыс. м2. Доля низкотемпературных площадей в общем предложении составляет 40%.

Строящиеся проекты

По итогам января – мая 2025 г. в регионе наблюдаются повышенные объемы ввода складов с низкотемпературным режимом (совокупно 202 тыс. м2) ввиду завершения ряда крупных проектов продуктовых ритейлеров, ввод которых ожидался еще в 2024 г. Также на этапе строительства находятся еще 108 тыс. м2, заявленных ко вводу до конца года. Ожидаемый совокупный объем нового строительства по итогам 2025*г. составляет 310 тыс. м2, что в случае реализации всех проектов превысит показатель прошлого года в 12 раз. 

Появление новых проектов на рынке преимущественно зависит от возникающих потребностей в дополнительных складских площадях продуктовых ритейлеров, которые, как правило, реализуют проекты по схеме BTS-продажа*/ BTS-аренда.

Планируемые проекты

Объем заявленных планируемых к реализации складских объектов с низкотемпературными площадями в Москве и Московской области составляет более 350 тыс. м2. Однако на данный момент девелоперы сфокусированы на завершении текущих строящихся проектов, а сроки реализации запланированных проектов переносятся ввиду значительного роста стоимости строительства и ограниченного спроса.

Прирост предложения в среднесрочной перспективе будет во многом зависеть от потребностей ключевых игроков в дополнительных складских площадях.

Вакантность и ставки аренды

Доля вакантных площадей увеличилась до 2,8% с начала года. Рост обусловлен появлением одной крупной опции субаренды ввиду оптимизации используемых площадей ключевым игроком рынка продуктового ритейла. Без учета данной опции объем предложения в спекулятивных готовых объектах сохраняется на минимальном уровне. Основной объем предложения составляют опции builtto-suit, маркетируемые по ставкам 15–16 тыс. руб./м2/год для холодильных объектов и 18–20 тыс. руб./м2/год для морозильных объектов. 

Увеличение вакантного предложения и снижение деловой активности на рынке повлияли на ставки аренды: значения индикатора зафиксировались на уровне конца 2024 г. На май 2025 г. ставки аренды на существующие низкотемпературные склады класса А в Москве и Московской области составляют 18,5 тыс. руб./ м2/ год в среднем по рынку, сохранившись на уровне конца 2024 г. Для холодильных объектов индикатор варьируется в пределах 15–17 тыс. руб. в год, для морозильных – в диапазоне 20– 22*тыс. руб. в год.

Ключевые выводы

• Прирост нового предложения. Повышенные объемы ввода складских объектов с низкотемпературными площадями по итогам января – мая 2025 г. являются результатом расширения складских портфелей продуктовых ритейлеров. По итогам 2025*г. доля подобных проектов в объеме нового строительства может составить 71%.

• Ограниченное спекулятивное строительство. Старт новых спекулятивных проектов ограничен текущей конъюнктурой рынка: высокая стоимость строительства, оборудования, рабочей силы и стабилизация спроса создают для девелоперов дополнительные риски, а для арендаторов текущие ставки аренды на низкотемпературные площади – большая финансовая нагрузка. 

• Волатильность индикатора вакантности. Резкий рост доли вакантных площадей на рынке по итогам января – мая 2025 г. – результат появления крупной опции субаренды от ключевого игрока рынка ввиду оптимизации использования площадей. На рынке прямой аренды изменения не зафиксированы: объем предложения в спекулятивных готовых объектах минимален. 

• Рост ставок аренды остановился. В условиях снижения спроса и появления готового вакантного предложения рост ставок аренды остановился. По итогам мая 2025 г. арендные ставки на существующие низкотемпературные склады сохранились на уровне конца 2024 г. – в среднем 18 500 руб./м2/год. 

* Указана общая площадь складских зданий классов А и В, включая сухую и низкотемпературную часть.

** Указана доля холодильных, морозильных и мультитемпературных блоков в общем существующем предложении.