Специализированный
научно-практический
журнал
научно-практический
журнал
Новости редакции
Опубликован одиннадцатый номер журнала «ЛОГИСТИКА» за 2024 год
11 декабря 2024 г.
Дорогие читатели! Представляем вашему вниманию 11-й номер журнала «ЛОГИСТИКА», где вы найдете актуальные материалы и статьи.
Журнал «ЛОГИСТИКА» принял участие в XI форуме «Склады России: итоги года!»
29 ноября 2024 г.
28 ноября в Москве в отеле «Золотое кольцо» прошел XI форум «Склады России: итоги года!».
Издатель журнала «ЛОГИСТИКА» получил сертификат члена Российского Союза химиков
20 ноября 2024 г.
18 ноября Президент Российского Союза химиков Виктор Иванов лично вручил директору «Агентства Маркет Гайд» и издателю журнала «ЛОГИСТИКА» Юлии Кисловой сертификат, подтверждающий членство агентства в Российском Союзе химиков.
Статья недели:
ФОТО НЕДЕЛИ
ЦИТАТЫ
«У моих логистов совсем нет чувства юмора… Они знают, что если мой поход потерпит крах, они будут первыми, кого я убью»
Македонский Александр, царь
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
Предварительные итоги инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости России в 2014 г.
• На сегодняшний день ситуация на рынке коммерческой недвижимости не внушает оптимизма. Несмотря на то, что стратегия инвестиций в коммерческую недвижимость позволяет избежать обесценивания капитала, на сегодняшний день инвесторы под сильным влиянием факторов риска: волатильность курсов валют, замедление экономического роста, снижение цен на нефть, отрицательная динамика показателей внутреннего рынка коммерческой недвижимости России в особенности офисного с текущим ростом свободных площадей. Все эти факторы подпитывают ожидания обвала на рынке недвижимости в ближайшей перспективе.
• Объем инвестиций в недвижимость России снизился на 35% относительно 2013 г. ($9,0 млрд.), но при этом оказался на 30% выше результата 2012 г. ($4,5 млрд.), составив по состоянию на декабрь 2014 г. $5,8 млрд.
• Однако данный результат нельзя назвать положительным, так как в 2012 г. снижение объема сделок было продиктовано дефицитом предлагаемых на продажу высоколиквидных активов, тогда как спад в 2014 г. связан с реальным падением экономики страны ввиду как внутренних (падение спроса со стороны населения), так и внешних факторов (падение цен на нефть, политические и экономические санкции), к которому добавилась инертность рынка недвижимости: отсутствие желания у собственников к переоценке своих активов из-за постепенного роста вакантности и падения доходности.
• По сравнению с предыдущими годами наименее активным периодом года оказался последний квартал, но до конца декабря еще ожидается закрытие крупной сделки по продаже МФК «Башни Эволюция» оценочной стоимостью $1,0 млрд.
• Значительное снижение данного показателя относительно прошлого года произошло за счет сокращения доли инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в региональных городах (без учета Санкт-Петербурга): с $1,4 млрд. в 2013 г., и $1,5 млн. в 2012 г. до $0,05 млрд. в 2014 г.
• Доля сделок в Санкт-Петербурге в абсолютном выражении возросла в 1,5 раза в сравнении с годом ранее и почти в 8 раз относительно 2012 г., составив $360 млн. На высокий показатель 2011 г. повлияли продажа такого крупного ТЦ «Галерея» стоимостью в $1,1 млрд.
• Таким образом, основной интерес инвесторов пришелся на рынок Московского региона, где традиционно сосредоточены высоколиквидные объекты. Объем инвестиций в московскую недвижимость по предварительным итогам 2014 г. оказался на 25% ниже уровня 2013 г., составив около $5,4 млрд., и в 2 раза превысил показатель 2012 г.
• Доля иностранных инвестиций по итогам прошедших месяцев 2014 г. несколько увеличилась с 17% 2013 г. до 22%, но в абсолютном выражении объем сделок с участием зарубежного капитала снизился с $1,4 млрд. до $1,3 млрд., т.е. более, чем на 10%.
• Учитывая, что средний срок сделки составляет порядка 6 месяцев, данный показатель, скорее отражает ситуацию инвестиционной активности начала года. Уже во второй половине текущего года наблюдается значительное замедление роста доли иностранного капитала, что отразится и на итоговом показателе 2015г., который не превысит, по нашим прогнозам, 5-10% в совокупном объеме инвестиций в коммерческую недвижимость России.
• В абсолютном выражении наибольший объем иностранного капитала пришелся на офисный сегмент, что является следствием закрытия нескольких крупных сделок швейцарским фондом Eastern Property Holdings, который дополнил свой портфель такими бизнес-центрами, как «Северное сияние» (39,0 тыс.кв.м.), «Берлинский дом» (13,4 тыс.кв.м) и «Женевский дом» (16,5 тыс.кв.м). Приобретение данных активов обошлось фонду не менее, чем в $300 млн. Всего иностранные компании вложили в офисный сектор более $544 млн. - около 40% от совокупного объема инвестиций в офисную недвижимость России.
• Наибольшее количество иностранного капитала привлек сегмент жилой недвижимости и апартаментов - 64% от общего объема вложенных в данный сегмент средств. Порядка $400 млн. было инвестировано в покупку комплекса «Покровские холмы» катарским фондом QIA.
• Западные компании не слишком активно интересовали в объекты многофункционального назначения – крупнейшей и единственной сделкой стало приобретение турецкой Renaissance Construction 50% проекта строительства башни "Россия" в деловом центре "Москва-Сити", стоимостью - $280 млн., что в итоге составило 17% от общего объема инвестиций в сегмент.
• По состоянию на ноябрь 2014 г. возросла доля инвестиций в «бумажные» проекты: в общем объеме с 6% в 2013 г. до 25%, в абсолютном выражении объем инвестиций увеличился почти в 2 раза, составив $1,6 млрд. Это обосновывается присутствием крупного инвестора, приобретающего офисные активы ММДЦ «Москва Сити» с целью долгосрочных инвестиций.
• В частности, одной из таких сделок стало приобретение компанией Solvers Estate Олега Малиса проекта «Imperia Tower II» и выкуп 50% долей в проекте «Башня России», суммарная оценочная стоимость которых может превышать $0,4млрд . Кроме того, на сегодняшний день, все больше земельных участков и проектов приобретается под дальнейшее строительство жилых объектов, в связи с возросшей актуальностью данного сегмента на территории Новой Москвы, а также с активным ростом спроса на него.
• Зафиксирован также небольшой рост инвестиций в объекты незавершенного строительства относительно 2013 г. с 4% до 8% (в абсолютных значениях c $330 млн. до $500 млн., соответственно). Однако данное явление можно назвать временным, и характеризующим активность конца 2013 г. - начала 2014 г. На сегодняшний день российский рынок пребывает в уязвимом состоянии, и многие инвесторы приостанавливают финансирование (за исключением жилой недвижимости) из-за геополитических рисков, что в среднесрочной перспективе отразится и на структуре инвестиций. Основным спросом в 2015 г. (90%) будут пользоваться высоколиквидные объекты на операционной стадии, или проекты с высокой степенью готовности.
• Наибольшее количество инвестиций по итогам 2014г. ($1,6 млрд. или 28% в общем объеме сделок) привлек сегмент многофункциональных комплексов (в 2013г. их доля не превысила 5%). Проекты МФК помогают диверсифицировать риски для крупных объемов площадей, однако имеют экономический смысл только для центральных районов города. Так, структура подконтрольная предпринимателям Саиту и Михаилу Гуцериевым купила торгово-деловой центр класса А «Новинский пассаж», общей площадью 78 тыс.кв.м ($365 млн.), а также гостинично-офисный долгострой возле стадиона «Олимпийский» в Москве за $130 млн. Примечательно, что объекты, имеющие апартаментную составляющую, вызывают все больший интерес со стороны инвесторов, например, в этом году в ММДЦ «Москва-Сити» было продано несколько комплексов аналогичного формата :«Imperia Tower», «Imperia Tower II», «Башня России».
• Следующими по объему инвестиций стал офисный сегмент - на его долю пришлось около $1,4 млрд. - сумма вложений уменьшилась в 3 раза в абсолютном выражении относительно показателя 2013г., в процентном выражении снизилась с 45% до 24%. Крупнейшей сделкой стала покупка БЦ «Газойл Сити», площадью 35,2 тыс.кв.м, стоимость которого могла составить свыше $176 млн.
• Стоит отметить значительную долю в распределении общего объема инвестиций участков под застройку, которая за год выросла с 5 до 28%. В этом году было закрыто несколько транзакций по приобретению участков как подготовленных для строительства, так и с существующими устаревшими постройками в промышленных зонах, которые планируется под редевелопмент.
• Сопоставимый объем инвестиций пришелся на жилой, гостиничный, торговый сегменты- $0,6 млрд., $0,5 млрд., $0,5 млрд., соответственно. За счет продаж таких жилых активов, как «Покровские холмы», «Горки-8»,70% долей компании Vesper, доля сегмента жилой недвижимости превысила 10%.
• В гостиницы было вложено $535 млн. или 9% от общего объема транзакций на рынке.. Рост доли гостиничного сектора по отношению к прошлому году составил 5 п.п, что во многом произошло за счет покупки компанией ВТБ доли ОАО "Гостиничная компания" в размере 84,1%. Портфель компании включает 14 гостиниц в Москве, суммарная стоимость которых оценивается в $500 млн.
• Сегмент ритейла также занимает долю менее 10% от совокупного объема сделок купли-продажи (в 2013 г. на него приходилось порядка 30%). Впрочем, качественные торговые объекты по-прежнему остаются самыми желаемыми инвестиционными продуктами на рынке, и незначительная доля данного сегмента связана с отсутствием ликвидного предложения на сегодняшний день.
• Наибольшую осторожность инвесторы проявили к складскому рынку коммерческой недвижимости России. С начала 2014 г. прошла всего одна крупная сделка по покупке складского актива – приобретение компанией «Градиент» индустриального комплекса «Навигатор» в г. Пермь, общей площадью 46,5 тыс.кв.м. Объем транзакции составил $6,1 млн., для сравнения в 2013г. итоговая сумма сделок превысила $1,7 млрд. На региональном рынке отмечено несколько крупных покупок складских площадок под строительство на сумму почти $30 млн.: участок на территории «Новосибирского завода химконцентратов» и производственно-складская площадка в Колпино (г.Санкт-Петербург).
• Средний размер покупки заметно снизился с $220 млн. в 2013г. до $115 млн., при этом процентное соотношение приобретаемых дорогих и дешевых активов в общем объеме инвестиций оказалось сопоставимо с распределением 2013 г.
• Рассматривая распределение спроса по профилям инвесторов, можно заметить увеличение активности финансового сектора и снижение доли девелоперских и нефтегазовых компаний в структуре инвестиционных сделок. В этом году на рынке доминировали банки и инвестиционные фонды, их доля превысила 50% по сравнению с 30% в 2013 г. Около 40% сделок совершалось девелоперскими компаниями. Наименее активными игроками стали нефтегазовая отрасль и промышленный сектор – совокупно они обеспечили немее 10% инвестиционного спроса.
• Ввиду повышения стоимости финансирования и сокращения количества заинтересованных инвесторов ставки капитализации на рынке офисной недвижимости по предварительным итогам года выросли в среднем на 1,5 п.п. и составили для класса А- 11-12% для класса B/В+ -13 -14%. При этом некоторые запрашиваемые ставки капитализации все еще не показывают отрицательной динамики и сохраняются на уровне предыдущего квартала. Однако, имеет место сильный разрыв между запрашиваемыми ставками доходностями и ориентирами покупателей, которые сильно выросли за последние полгода в ожиданиях стагнации рынка.
• Для качественных торговых площадей в пределах МКАД - 10%-11% (для ТЦ за МКАД это показатель достигнет 12-13%). Ставки капитализации качественных складских комплексов составят 12%-13%.
Прогноз
• Несмотря на ряд сделок, находящихся в стадии согласования, до конца года восстановления инвестиционной активности не произойдет - годовой объем транзакций, по нашим прогнозам, не превысит $7 млрд., что более чем на 20% ниже результата прошлого года. В более долгосрочной перспективе 2015 г. ряд факторов побуждает склониться в сторону более пессимистичного сценария, когда объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости не превысит уровень в $3,5 млрд.
• Среди угрожающих факторов – усугубление политических рисков, ухудшение макроэкономических показателей и связанный с ними рост объема выводимых с российского рынка средств. Перечисленные факторы будут способствовать снижению количества сделок с участием иностранного капитала, при этом есть ожидания роста интереса со стороны китайских и азиатских инвесторов.
• Сокращение возможностей заемного финансирования может повлиять на покупательскую способность российских инвесторов.
• В 2015 г. изменения коснуться и структуры распределения инвестиций по сегментам: наибольший интерес будут привлекать качественные объекты ритейла, а также жилые и многофункциональные комплексы с апартаментами. Постепенно будет восстанавливаться интерес к складскому рынку, доля офисного рынка в структуре спроса при этом будет снижаться.
• Отрицательная динамика на рынке недвижимости в условиях неустойчивого состояния мировой экономики может оказать негативное влияние на цены на офисную недвижимость, что в дальнейшем будет препятствовать восстановлению ставок капитализации, и с большой долей вероятности можно ожидать их роста на 1-1,5 п.п. в 2015 г. В секторе торговой недвижимости, напротив, ставки капитализации будут снижаться на фоне показателей других сегментов.
• Источником устойчивого экономического роста может стать развитие национальной промышленной базы, строительство новых заводов и имущественных комплексов, а также смена политических ориентиров в вопросах конфликта на Украине.
© 2024 «Агентство Маркет Гайд»
Адрес редакции: 125167, г. Москва,
Ленинградский пр-т, д. 39, стр. 14,
БЦ "Горбачев Фонд", этаж 5, офис 500В.
Тел.: +7 (495) 788-16-96, +7 (495) 945-38-20
Е-mail: info@mg-agency.com
Все права принадлежат Издателю — Агентству «МАРКЕТ ГАЙД».
Полное или частичное воспроизведение или размножение каким-либо
способом материалов допускается только с письменного
разрешения Издателя. разработка сайта
alexeydoronin.com
Адрес редакции: 125167, г. Москва,
Ленинградский пр-т, д. 39, стр. 14,
БЦ "Горбачев Фонд", этаж 5, офис 500В.
Тел.: +7 (495) 788-16-96, +7 (495) 945-38-20
Е-mail: info@mg-agency.com
 |
Полное или частичное воспроизведение или размножение каким-либо
способом материалов допускается только с письменного
разрешения Издателя. разработка сайта
alexeydoronin.com