28 ноября в Москве в отеле «Золотое кольцо» прошел XI форум «Склады России: итоги года!».
18 ноября Президент Российского Союза химиков Виктор Иванов лично вручил директору «Агентства Маркет Гайд» и издателю журнала «ЛОГИСТИКА» Юлии Кисловой сертификат, подтверждающий членство агентства в Российском Союзе химиков.
Дорогие читатели! Десятый номер журнала «Логистика» открывается большим материалом, посвященным итогам Делового форума БРИКС, прошедшем 18 октября 2024 г. в Москве. Директор ООО «Агентство Маркет Гайд» и издатель журнала «ЛОГИСТИКА» Юлия Кислова побывала на мероприятии и подготовила статью, где особое внимание уделила международной торговле и логистической связанности стран объединения. Подробности – в номере.
Индекс неравномерности вакантности позволяет оценить, на чьей стороне – арендатора или арендодателя – находится рынок
МОСКВА, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, КИЕВ, 05 апреля 2019 года – Компания JLL разработала новый индикатор рынка недвижимости – индекс неравномерности вакантности. Он отражает, как именно распределены свободные площади, на чьей стороне находится сейчас рынок и стоит ли ждать скорого изменения практики рынка. Индекс показывает, что сегодня основные рынки трех столиц – Москвы, Санкт-Петербурга и Киева – на стороне арендодателя.
Кто диктует условия на рынке – арендатор или арендодатель – один из наиболее часто задаваемых вопросов. Соотношение баланса сил играет определяющую роль при переговорах о договоре аренды. До сих пор при ответе на этот вопрос аналитики приводили данные по доле свободных площадей или динамике ставок аренды.
«Однако использование такого показателя, как доля свободных площадей, не всегда позволяет точно отразить ситуацию на рынке, – замечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Рыночная сила арендатора зависит не только от общего объема свободных площадей, но и от количества бизнес-центров, в которых есть пустующие офисы. Например, наличие офисных блоков по 500 кв. м в десяти разных объектах дает арендатору десять альтернатив, тогда как свободные 5 тыс. кв. м в одном БЦ – лишь одну. При этом в обоих случаях общий объем вакантных площадей одинаков».
Динамика вакантности и ставок аренды также не всегда соответствует происходящим изменениям:
Методология
Аналитики JLL разработали индекс неравномерности вакантности, который отражает, как именно распределены свободные площади по объектам, и более точно определяет состояние рынка по сравнению с уже привычными индикаторами. При его расчете был использован подход, предложенный итальянским социологом Коррадо Джини для оценки степени экономического неравенства; он иллюстрируется с помощью кривой Лоренца распределения анализируемого показателя.
Динамика кривой Лоренца для офисных рынков Центрального делового района Москвы, Санкт-Петербурга и Киева приведена по ссылкам.
Подсчитанный аналогичным способом на основании свободных площадей на рынке недвижимости индекс неравномерности вакантности также варьируется от 0 до 1. Чем меньше значение индекса, тем более равномерно распределены свободные площади, что при прочих равных условиях означает больший выбор помещений, доступных для аренды, и в большей степени характерно для рынка арендатора.
Методология подсчета индекса неравномерности вакантности
Источник: JLL
«Естественно, что такой индекс достигает наибольших значений, когда свободных площадей почти нет, а наименьших – в периоды рецессии, когда спрос ограничен, а собственники помещений конкурируют за клиентов. Анализ офисных рынков Москвы, Петербурга и Киева показывает, что есть определенные численные характеристики индекса, которые характеризуют баланс рынка. Так, при значениях индекса ниже 0,6 рынок находится на стороне арендатора. Если более 0,7 – на стороне арендодателя. В настоящий момент индекс равен 0,81 в Петербурге, 0,73 в ЦДР Москвы, 0,77 в Киеве, то есть все три рынка находятся на стороне арендодателя», - говорит Владислав Фадеев.
При этом значение индекса может значительно отличаться на субрынках, что позволяет наглядно демонстрировать различия в конкурентной ситуации в отдельных районах. В большей степени такая ситуация характерна для крупных рынков, например, для Москвы, когда рыночная сила арендодателя в центре города отличается от нее за пределами ТТК.
Применение на практике
Еще более интересные выводы можно сделать, если смотреть на совместную динамику индекса неравномерности вакантности и доли свободных площадей.
«Если оба показателя растут, то общее количество свободных площадей становится больше, но они менее равномерно распределены. Это происходит в случае, когда количество крупных свободных блоков увеличивается, а небольших уменьшается. Для арендатора это означает возможность получения повышенного дисконта при аренде больших блоков, для арендодателя – целесообразность ориентации на малые и средние компании, – объясняет Владислав Фадеев. – Если же оба показателя снижаются, то увеличивается возможность аренды небольших блоков, тогда как крупных помещений становится меньше. Остальные два случая показывают устойчивое движение рынка в одну из сторон».
Комбинация индикаторов
Источник: JLL
Данный индекс компания JLL будет использовать в своих регулярных аналитических отчетах для того, чтобы предоставлять еще более точную информацию о рынке.