научно-практический
журнал
Новости редакции
Дорогие читатели! Представляем вашему вниманию заключительный номер журнала «ЛОГИСТИКА» в 2024 г. Мы постарались сделать его насыщенным и интересным.
Дорогие читатели! Представляем вашему вниманию 11-й номер журнала «ЛОГИСТИКА», где вы найдете актуальные материалы и статьи.
28 ноября в Москве в отеле «Золотое кольцо» прошел XI форум «Склады России: итоги года!».
Статья недели:
ФОТО НЕДЕЛИ
ЦИТАТЫ
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
События в российской логистике
Итоги 2015. СКЛАДЫ: Пересогласование условий аренды на складском рынке составило 15% от общего объема сделок
Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci: «Рынок складской недвижимости в 2015 г. был одним из наиболее динамичных сегментов коммерческой недвижимости. И девелоперам, и арендаторам приходилось адаптироваться к новым реалиям и новым ценовым диапазонам, которые теперь устанавливаются в рублях. Но несмотря на кризисное состояние экономики и замедление девелоперских процессов, спрос на складские помещения показал существенный рост. Сложившиеся условия предоставляли большие возможности для компаний со стабильным финансовым положением, которые планировали укрупнение площадей под складирование своей товарной продукции. При выгодных ставках аренды и еще более интересных ценах на покупку, они смогли воспользоваться рыночной ситуацией, и арендовать или приобрести новые площади с ориентиром на будущее развитие на очень выигрышных условиях, казавшихся недоступными еще год назад. В 2016 г. будет сохраняться непростая ситуация для собственников, но при этом интерес со стороны арендаторов к наиболее качественным объектам будет способствовать постепенному выравниванию дисбаланса в спросе и предложении на рынке и стабилизации показателей.»
Основные тенденции
- Спрос на складскую недвижимость пятый год не опускается ниже уровня 1 млн. кв.м купленных и арендованных площадей. При этом в 2015 г. поглощение снова, как и в период 2010-2013 гг., оказалось больше введенного в эксплуатацию нового строительства.
- Девелоперы, столкнувшись со сложностями на фоне спада в экономике страны и сильной волатильности основных показателей, вынуждены были приспосабливаться к новым условиям. Многие использовали адресную стратегию, завершая строительство и вводя объект в эксплуатацию только при подтвержденном интересе клиента к складскому комплексу. Тем самым девелоперы старались избежать дополнительных налоговых выплат и простоя свободных площадей.
- Активность арендаторов и покупателей напротив была высокой. В начале года многие присматривались к тому, как будет реагировать рынок на негативные тенденции в экономике. Но уже в III квартале спрос резко вырос за счет заключенных крупных сделок. Стагнация рынка, которая привела к падению ставок и высокому уровню вакантных площадей, позволила арендаторам и покупателям находить оптимальные для них варианты и по стоимости, и по параметрам помещений.
- Некоторым арендаторам в 2015 г. удавалось договориться с собственниками складских объектов об изменении условий по текущим договорам. Так сделки по пересогласованию, которые в предыдущие годы были редкостью для рынка, в 2015 г. составили почти 15% от общего объема всех сделок за год.
- Инвестиционные вложения в складскую недвижимость Московского региона в 2015 г. составили $447 млн. Данный сегмент (вместе с торговым) стал вторым по привлекательности на рынке коммерческой недвижимости после офисного. На него пришлось 20% совокупного объема инвестиций, что значительно выше прошлого года, когда инвестиционных сделок практически не было. Объем инвестиций в 2015 г. однако оказался на 59% ниже значения 2013 г. ($1,1 млрд.), и на 17% уступил показателю 2012 г. ($540 млн.)
- На рынке прошли две крупные сделки с участием компании «PNK Group». ГК «Бин» купила складской комплекс «ПНК-Чехов» общей площадью 337 тыс.кв.м, а компания «Адидас» приобрела здание площадью 120 тыс.кв.м в складской комплекс «ПНК-Чехов 2». При этом интерес к данному сегменту сохраняется. В 2016 г. мы ожидаем закрытия новых сделок и сохранения объема инвестиций на уровне $500 млн.
- Ставка капитализации на складскую недвижимость за 2015 г. почти не изменилась. Заявленная девелоперами она составляет 12-12,5%, реальные сделки происходят ближе к 14%.
- Объем введенного в эксплуатацию нового предложения в 2015 г. сократился в 2 раза по сравнению со значением предыдущего рекордного по этому показателю года (1,65 млн.кв.м в 2014 г.) и составил 800 тыс.кв.м. Такой же прирост складских площадей наблюдался в 2013 г. С начала года общее предложение на рынке Московского региона увеличилось на 8% до 10,8 млн.кв.м.
- Основной объем новых площадей был введен в I и II кварталах года. Прирост предложения во II полугодии оказался на 60% ниже, чем в первой половине года. При этом 55% объема площадей, запланированного к вводу в IV квартале, было перенесено на следующий год.
- Прирост нового предложения в 2015 г. на 99% был сформирован за счет складских комплексов класса А. Объекты класса В, которые традиционно уступают по объемам нового строительства классу А, в этом году практически не вводились. Если в 2013 г. их доля составляла 14%, в 2014 г. – 6%, то в текущем году лишь 1%.
- Таким образом, в структуре совокупного предложения складских площадей в Московском регионе за 2015 г. доля помещений класса А увеличилась с 76% до 78%, что в абсолютных значениях соответствует 8,4 млн.кв.м. На класс В приходится 22% общего предложения или 2,4 млн.кв.м.
- В структуре прироста нового предложения главным направлением стал Юг Московского региона. На него пришлось 36% совокупного объема ввода, что выше на 14 пп показателя 2014 г. Однако в абсолютных значениях в 2015 г. прирост оказался на 25% ниже значения предыдущего года.
- Крупнейшими объектами этого направления стали «ПНК-Чехов 3» (1 корпус) по Симферопольскому шоссе и новые складские помещения в ЛП «Южные Врата» по Каширскому шоссе. Вторым по объему нового предложения в 2015 г. стал Север региона, на который пришлось 28% или 221 тыс.кв.м. Это направление также активно развивалось и в прошлом году, когда его доля составляла 25%. На Юго-западе, где в прошлом году почти не было новых площадей, в 2015 г. предложение увеличилось на 129 тыс.кв.м (16%) за счет новых корпусов в «ПНК-Бекасово» и складского комплекса «Киевская 22».
- По заявленным планам девелоперов на 2016 г. южное направление будет еще более динамично развиваться, чем в этом году. Здесь ожидается к вводу в эксплуатацию порядка 360 тыс.кв.м складских площадей в ЛП «Южные Врата», «ПНК-Валищево», «ПНК-Чехов 3» и других объектах. Кроме этого, 21% должен придтись на Северо-восток Московского региона (СК "Кожухово", «Атлант Парк» и др.) и 17% - на Север (ЛП «Дмитров», «Логопарк Север-2» и др.).
Адрес редакции: 125167, г. Москва,
Ленинградский пр-т, д. 39, стр. 14,
БЦ "Горбачев Фонд", этаж 5, офис 500В.
Тел.: +7 (495) 788-16-96, +7 (495) 945-38-20
Е-mail: info@mg-agency.com
 |
Полное или частичное воспроизведение или размножение каким-либо
способом материалов допускается только с письменного
разрешения Издателя. разработка сайта
alexeydoronin.com
